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房产证上咋写名? 详解你不知道的婚姻房产问题  

2009-11-06 09:52:43|  分类: 房产文章 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房产给婚姻加多重的砝码

10 月,冷暖皆宜,秋高气爽,仿佛是一个为结婚而定的月份。相信很多人都收到了一沓请柬。奋力游到对岸,这些新人们可是闯过了重重考验。今天我们关注的就是其中的大考之一:“你的婚房怎么署名?”当婚姻遇到房产,房产给婚姻加多重的砝码?

房产庇护婚姻

有人说婚姻像一场交易,以物易物,只有双方都觉得值得的时候,交易才会最终完成。所谓“值得”正是彼此的砝码匹配或相似。而在这场交易中,女人的美貌,男人的房产都是加分项。有没有房子、房子的位置、大小,是否全款等都直接决定了男人在婚姻市场中的地位。或许这说法颇为世俗,但看房市现状,恐怕没人能完全否认这一现实。

开始婚姻意味着开始脚踏实地走入柴米油盐的生活琐碎。恋爱可以虚无,而结婚却需要实实在在的物质去支撑和容纳。有人曾说过,对女人而言,一间房子,是远比任何甜言蜜语都更为诚恳的爱情表白,也是比任何表面风光都更为有力的能力担保。两人合力经营一个空间便是对婚姻最大的承诺—男人诚心诚意地提供栖息之地,女人则燕子垒窝般衔来种种细碎,把家装得饱满和生动—从具象和抽象来看,都是两人心甘情愿地付出爱与心血。

这是最传统的模式。当然随着现实的变化,空间的提供开始有了更多元的形式。这是后话。

有了共同的空间,从此,有两个人下班总往一个地方奔去;从此,不管多晚这个城市都有一盏灯为你亮。这个地方,开心了,它记录你的欢声笑语;难过了,它抚平你的忧伤;累了,它是一个避风的港湾;关上门就是自己的天地,打开门,家的味道也可以延伸到很远。这些大概就是为什么这么多人要在结婚的时候合举家之力、咬紧牙关买下一处房产的原因。而更现实的是,在中国,买房子也是为了下一代。在一个城市没有房产,小孩出生连户口都上不了,更别提之后的上学。好地段的房产还意味着能提供好的受教育机会。自己可以苦,孩子万不能受委屈。

于是无论如何,没房不行。

新人买房 理财师说

准新人买房一般都有明确预算,但是知晓自己每月的现金流状况和每月还贷承受能力的人却不多。中国银行(601988,股吧)的理财师唐晓娟介绍说,年轻人第一次买房,在贷款的前几年,尤其是前5年间一定要争取多还款,使总贷款中的本金基数下降,这样在剩余的贷款中利息负担会减小。从理财的角度来说,每月房贷支出不宜超过总收入的50%,而事实上这也是银行规定的房贷上限。考虑到还有其他消费支出,其实更合理的比例是:个人以及家庭的整体消费中,包括房贷在内的负债支出与收入比控制在55%以下。即如果贷款个人(或家庭)月收入为20000 元,假设贷款人已经有了其他债务每月要还款5000 元,则房贷每月还款额最多不能超过6000 元,这样才有持续的还款能力。常规的情况有一个更简洁的计算公式:每月还贷能力=家庭月收入×30 %。理财专家还提示,应该尽量选择10-15 年为还款年限,因为这种还款期限下的贷款利息率比较适中。

对于部分新婚购房人群来说,小户型仍是最佳选择,本刊曾做过小户型房产投资调查。调查发现小户型、微型房由于总价低、月供负担较小、一般情况位置较好,成为准新人购买比例较高的一种房型。而且小户型投入资金少,易掉头,新人可以选择过几年经济条件较好,或实际需要发生变化时—也许二人世界变为三口之家,也许因为工作地点变动—换房出售或出租。因为这其间间隔的年限可能不会太长,所以新人在第一次买房时应重点兼顾投资潜力。好地段、交通便利是承载小户型价值的一大支撑;CBD 、金融街(000402,股吧)、产业园、名校一带因为聚集的高级白领、外籍人士较多,所以小户型也较有需求市场。

买房署名 律师说

两人终于要在法律的庇护下、在同一个空间开始更长久的生活。然而,相信房子的署名让很多准新人颇为头痛,这关乎感情,记者就此主题采访了北京济源律所的范昕律师。范律师为大家详解了署名与产权的关系。范律师介绍说:《物权法》规定,物权的成立采用登记制度,即登记在谁名下就是谁的财产。因此,署名是一个相对很重要的事情。现在共同财产的认定是以财产获得的时间—婚前或婚后获得—来确定,婚前获得的财产,始终归个人所有。之前法律规定共同生活超过8年即被认定为共同财产,现已不适用。

更涉及利益。谁出首付、如何还贷、署谁的具体出资形式和署名主要有以下几种情况名字,还有“你愿意为没署自己名的男方婚前房产装修吗”,凡此种种,处理不当,都会让好事将近的男女们分道扬镳。

广州的张先生和女友恋爱近七年,感情很好。就差买个房子、把婚结了,这段姻缘便修成正果。买房,男方家里说给100 万,并暗示只写男方一个人的名字作为婚前财产。张先生和女友两人的眼界颇高,看上眼的都是120 万~150 万的房子。这样原先的购房款就出现了一个缺口。女方建议说20 万~50 万缺口部分用公积金贷款,男方表示同意,但是就房产证的署名两人的意见却有了分歧。女方认为两人都出钱,“当然写两个人”;而男方则认为他家出100 万,是购房款的“绝大部分”,得写他一个人,甚至写他父母的名字也是“理所当然”。两人彼此不愿妥协。这样结婚的事就僵在那了。

这样的事情生活中很多,换做你会如何做?

1如果婚前的房产,一方全款支付,那么婚后也属于个人的婚前财产。

2如果房产是婚前一方付首付,婚后贷款支付余款,则房屋产权归该一方所有(即使在婚后用共同财产支付了剩余的购房款,也不影响房屋产权的归属)。只是在这种情况下,另一方有权就婚内所还贷款的一半主张权利。至于婚内房产增值部分的划分并无明文规定,判例中既有认定为夫妻共同财产而平分的,也有认定为房屋产权一方个人财产的,从既往判例来看,以第二情况为主流。

● 李涛婚前首付款50万买了一套100万的房产,并办下产权证。结婚时房产升值至150万。婚后夫妻共同还贷50万。贷款还清时,这套房产价值200万,若财产分割,则李涛有房子产权,但需要补偿给女方25万(或者50万=25万还贷+25万升值收益)。

详解:李涛有产权100万包括50 万(贷款)和50 万(首付),结婚时房产增值到150万,贷款还清时房产价值200万,但女方只能得到使用共同财产还贷的部分(50万/2=25万元)

3如果是婚后购买房产,则首先,无论房产证上署谁的名字都属于双方共同财产,双方平分、共同享有升值部分;房屋价值,应按市场现价计算,不是按购买合同金额计算。其次,权益和债务部分。因为涉及贷款,所以,要首先把未还贷部分除去。比如,一套房子购买价是100 万,首付30 万,贷款70 万,现值120 万,未还贷款是60 万,夫妻可以分割的价值就是60 万(120 万减去60 万),则每人可得30 万。取得房子的一方应当付给未得房一方30 万,得房方继续承担未还贷部分的本金和利息。

房产ESTATE Plan

就生活中经常出现的一方父母赠与房产的情况,范律师表示,赠与行为要具有法律效力,当事人必须按照房产赠与的有关特殊要求和程序办理正式的手续。婚前以赠与的方式过户给一方,属于一方的婚前个人财产;婚后以馈赠的方式过户给一方,默认为夫妻共同财产,但若赠与时签署一个协议,指明此房只赠给其中一人,那么婚后的赠与也属于个人财产,不是夫妻共同财产。范律师特别提到,赠与是财产转移的一种手段,过户是财产转移的实现方法。即不管是赠与还是别的转移方式,只要产权发生变化,就有过户这一程序,就会产生相关费用。

TIPS 房产赠与是指房屋所有人将房屋所有权无偿赠给他人的行为。

房产赠与产生的税费主要包括

●土地出让金(房改房)

● 转移登记费,每宗80元

● 转让手续费

● 契税,房管局评估价的3%

● 印花税,房管局评估价的0.5%

● 其他

链接:美国人的婚姻与房子

典型结婚模式 租房 婚礼蜜月

Bruce,31 岁,在休斯顿一家油公司做工程师,年薪五万余美元;Jennifer,29 岁,在一家私人诊所做前台接待,年薪两万多美元,两人今年5月结婚前,选中一套两卧一厅的公寓,位于交通便利的高速公路旁边,租金1000 美元/月,费用由家庭共同账户支付。结婚时,Bruce 父母赠送了精美的餐桌与咖啡桌一套,Jennifer 父母支付了他们在教堂举行仪式的费用。两人在结束典礼后,驱车直奔佛罗里达,开始甜蜜的新婚之旅。

这是美国人十分典型的婚姻模式,租房子+婚礼+蜜月,一套有产权的房子从来不是婚姻的必要条件,这与我们国家集几代人之力置办一套住房让儿女开始婚姻,有极大反差。

美国人的初婚平均年龄为男28 岁,女26 岁,而全美房地产协会去年所做的调查显示,该国购房的主力人群平均年龄在41 岁左右,买第一栋物业的平均年龄是32 岁,所以与其说夫妻为婚姻买房子,不如说因为孩子买房的更多。

之所以形成这种差异,首先必须承认:美国富裕,平均生活水平高。美国房子宽敞,设施齐全,曼哈顿的公寓动辄有上百年历史,老房子基础条件都很好,租住并不会降低舒适感。而且由于发达得较早,美国的各方面管理都比较到位,无论是购房还是租赁业务,基本都由发展成熟的地产经纪经手,少有法律纠纷。每一任租客入住前,房东必须将房子打扫干净,甚至重新刷油漆铺地毯,并且承担房子的各种维修费用;租客则按时缴纳租金,过期

按天罚款。长期以来,美国购房与租房人群一直各占一半。

美国是一个讲求独立的社会,年轻人从学生时代就开始打工的有很多,十八岁成年后,不少人搬出家庭赁房而居,有些“赖”在家中的还会被父母请出去,或者给父母交房租。有些父母会帮助孩子缴完大学学费,但是由学生贷款完成的也占很大比例,越是富裕的家庭,对孩子独立上的要求可能越高。在这样一种环境下成长,年轻人从来就不认为从父母手中获得是一种理所当然,所以打工、租房根本就是生活最基本的开始。结婚更是如此,有怎样的经济条件,就开始怎样一种新的生活。父母为子女婚姻送上一两件家具的可能性远远大于赠套房子。

美国人“不擅理财”。美国人能花钱世界闻名,他们是很懂得享受的一个人群,也因为各项保障设施完备,他们存款极少,还尽量地“先使未来钱”。当收入增高,他们往往不会像我们国人一样,立刻开始考虑投资固定资产等增值行为,而是换辆高档车,或分期付款买一艘小船,所以,他们亦是最容易陷入经济窘境的人群。一旦遭遇失业、意外,贷款很快就偿还不起,用句不客气的话说,连买面包的钱都成问题。我们常开玩笑说,别说给孩子买房子,父母自己都未必买得起。对一对青年夫妻来说,房子没诱惑力吗?当然有,然而靠自己的积蓄来付头款买房子,实在是个“不可能的任务”。去年有调查显示美国人买第一栋物业平均年龄为32 岁,但其中的43% 是零首付,亦即很多人并不具备买房的条件。他们多数受惠于次级贷款政策,然而,当经济下滑、房价下跌等不利因素出现后,很多人立刻支付不起月供,导致物业被银行没收,一环扣一环地引发了这次波及甚广的次级贷款危机。所以,美国人购买第一栋物业的年龄可能应更加靠后。

在美国大多数地区,房价并不高昂,然而维护费用不低。比如房产税(property tax)一项,平均达到物业价值的1%~3%,是房子里不小的一笔开销。笔者生活的休斯顿,房价相对低廉,十几万到二十几万的独栋house 无论位置或设施都属不错,但房产税在3% 左右,一栋房子每年的房产税就达几千美元。另外,美国人工昂贵,房子的维护、修理等常规行为收费很高,而租房的话,无论是税还是费都不必负担,显然轻松许多。而且美国没有户籍制度,虽然子女就学也划片,但租户一样可以就学,完全没有区别。

我们把婚姻价值观放到最后来谈。其实但凡提到婚姻,这都该是首屈一指的因素,是什么让我们看重房子,而将幸福的婚姻放在次位?亚洲国家人群寻找配偶时,常常把学历、身家各种要件列在首位,一个没有房产的男性要扣分不少,而美国人寻找爱人确实更在乎对方和自己是否志同道合,以及和对方在一起是否真的愉快幸福,婚姻的目的是成年人的共同幸福和成就感,而后才是抚养孩子,有一个舒适的窝之种种“附属”。虽然结婚时没多少固定资产,但其幸福指数却较国人更高。

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