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日志

 
 

炒房达人细解房地产投资玄机  

2009-11-16 10:09:36|  分类: 房产文章 |  标签: |举报 |字号 订阅

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部分“炒房”者认为,我国人多地少 、城市化加速的国情,决定了住房是稀缺资源。特别是在无物业税、遗产税等税种支出,以及低存款利率、高通货膨胀预期、房贷容易申请、投资门槛低等背景下,“很少有比‘炒房’更划算的买卖”。

资金充沛、 四面出击的“炒房团”,被认为是房价持续上涨的推手之一。记者近期在内蒙古自治区、山东省等地采访了解到,近年来,特别是国际金融危机爆发以来,我国各地节节攀升的房价,已让部分“炒房”者产生了房价只涨不跌、买房只赚不赔、政府对房价调低不调高等心理,投资信心很足。

投资门槛较低“炒房团”四处出击

依托丰富的煤炭、油气等资源,近年来,内蒙古鄂尔多斯市经济发展迅猛,民间积蓄了大量资金。由于当地投资房地产的居民较多,加上买房时为增强谈判能力、增添谈判砝码,往往亲戚朋友结伴行动。“鄂尔多斯炒房团”也由此声名鹊起,知名度直追“温州炒房团”和“山西炒房团”。

鄂尔多斯市东胜区的常住居民目前不足50万人,但据鄂尔多斯市房产管理局等部门掌握的情况,东胜区近70%的常住居民家庭有两套或多套住房,其中异地购房的居民为数不少。近几年来,北京、山东、海南等地的开发商时常到东胜区推介项目,不少房地产公司还设立了长期办事处。

部分“炒房”者认为,我国人多地少、城市化加速的国情,决定了住房是稀缺资源。特别是在无物业税、遗产税等税种支出,以及低存款利率、高通货膨胀预期、房贷容易申请、投资门槛低等背景下,“ 很少有比‘ 炒房’更划算的买卖”。

房产能“保值增值”一人购买七处房产

“现在存款利率低,物价上涨又快,钱哪能捏在手上?”鄂尔多斯市东胜区居民郝玉娥说,她投资房地产,看重的就是近几年来房价“只涨不跌”、房产能“保值增值” ,“ 如果价格波动大谁敢投资?”

记者了解到,郝玉娥一家三口人,现已在鄂尔多斯市东胜区、呼和浩特市、 北京市、 山东威海市购置住宅7套和商铺一处,基本每次都与亲朋好友结伴。其中,东胜区有住宅四套,面积分别为88平方米、132平方米、 150平方米、 218平方米;呼和浩特市有120平方米的住宅一套,另有一处300平方米的商铺;在威海市有“海景房”一套,面积68平方米;在北京市已购买住宅一处,近期还计划再预订一套。

“这几年生活品贵了多少?如果钱捏着不放,得缩多少水?”据郝玉娥介绍,除去一套回迁房,其他房产都是她近五年内买的,住宅购买价格从每平方米2000元至4500多元不等,商铺买价为每平方米9800元。目前除了那套“海景房”价格涨幅低些外,其他房产每平方米少则涨了近1000元,多的已涨了近3000元。

无物业税等支出投资“省钱省心”

鄂尔多斯市建强房地产开发有限责任公司董事长刘建强分析说,当前我国农牧业人口多,近年来的城市化速度快、规模大,建设用地却越来越少,必然产生住房供应紧张、价格持续走高的局面。与此同时,各级政府出于拉动经济增长、保障财政收入等考虑,对“炒房”行为缺乏有力度的限制,房产市场由此成为一些“先富者”的投资“乐土”。

有15年房地产从业经验的刘建强,自身就是一位获利丰厚的房产投资者。2005年,他以每平方米6000元的价格,在北京市朝阳区立水桥附近购买了一栋面积近5000平方米的商用楼。目前,这栋楼每平方米价格至少翻了一倍。

然而,与这栋楼巨额的增值相比,每年维护这处房产所需的投入却很低,只有水电费、取暖费和物业管理费等基本开支,不像生产产品怕变质、愁运输和销售,投资“省钱省心”。

鄂尔多斯市东胜区一位不愿透露姓名的居民告诉记者,2004年以来,他家陆续在东胜区、呼和浩特市买了5套住宅,面积小的为116平方米,最大的为156平方米,买价从每平方米1700多元至4500元不等。目前,增值最大的一套每平方米已涨了2900多元,相比之下这几套房子每年的养护费不足两万元。

一些房产投资者分析说,持续上涨的房价,低廉的“捂房”成本,加上国家规范、调控房产投资的政策规定较少,为“炒房”者留下了足够大的操作空间。他们认为,如果国家以家庭为单位,对投资性住房开征物业税、遗产税等税种,“捂房”成本会成倍提高,“炒房”赚差价的难度也将骤然增大,“炒房”现象就会大幅减少。

★财经观点 贷款容易催热“炒房”

记者从内蒙古、山东等地部分城市的房产管理部门采访了解到,在一些区域核心城市或环境好、发展快的城市,投资性房产在当地商品房销售量中占的比例不小。

近年来,呼和浩特市销售的商品房中,有10% 到20% 为外地人所购买;包头市销售的商品房中,约有27% 为外地人购买;在新兴的滨海城市日照市,外地人所购房产已占当地商品房销售量的40%左右。

业内人士指出,一些异地买房的人除了短期居住的考虑外,“炒房”获利是重要目的。

日照市房地产交易中心主任范洪、内蒙古社会科学院经济研究所所长于光军等人分析说,改革开放30多年来,部分社会阶层积累了一定的财力,并且有很强的资金保值增值愿望。与此同时,当前在我国,安全、开放、收益好、门槛低的投资渠道却很少。在证券市场大起大落、“十年九跌”的情况下,在一些人眼中,价格不断上扬的房产显然最具投资价值。

他们认为,大部分房产投资者并不是富商巨贾,而主要是有些闲钱的城乡中产阶层。这些“炒房者”的资金量,大多几十万元至几百万元左右,资金超过千万元的很少,因此大多够不上其他一些产业项目的投资门槛。加上国际金融危机影响下众多行业不景气,“炒房”也就成了一种“无奈”的选择。

因此,一定意义上讲,“炒房”者与那些偏离主业进军房地产行业的大企业相比,没有本质的区别。

一些炒房者还认为,几百万元资金,如果投资实业项目,不仅融资难,还得投入许多精力、 人力。但是,投资房地产只需有“种子”资金,即可相对容易地获得利率优惠的银行贷款,一元钱能顶两三元钱用,收益当然大得多。尽管这种资金放大效应可能会伴生金融风险,但对个人而言却非常有利,具有的优势远非其他种类的投资可比。

一位承揽建筑电气安装工程的公司负责人告诉记者,他每年可赢利100多万元,两年即可清偿名下6处住宅、商铺的所有贷款。但是,为省下资金拓展生意,以及放民间贷款赚高利息,他分别以自己和妻子、儿子的名义,累计申请了近200万元的房产贷款。如果不买房,“哪家银行肯给普通老百姓贷款”?

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